我國房地產法律法規(guī)對開發(fā)經(jīng)營房地產是有主體資格要求的，因而合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產合同的當事人一方必須具有房地產開發(fā)經(jīng)營資格，這是對此類合同的主體資格要求。房地產開發(fā)經(jīng)營涉及到國家的重要產業(yè)，對國民經(jīng)濟有重要影響，資金投入量很大，**重要的是涉及到土地資源的利用，所以國家對房地產開發(fā)經(jīng)營的資格是有嚴格的要求，不具有房地產開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)不能進行房地產開發(fā)經(jīng)營?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第二十九條和***《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二章就此有特別規(guī)定。而自《中華人民共和國合同法》頒布后，對合同的主體資格要求絕大多數(shù)合同沒有特別要求，在這一點上，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產合同與其它類型合同是有區(qū)別的。觀念危機是制約房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙。靜安區(qū)網(wǎng)絡房地產咨詢咨詢問價

房地產開發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場經(jīng)濟體制下的諸多配套法規(guī)、政策的支持，還需要有完善的土地供用制度、城市規(guī)劃及房地產管理相關制度的支持，要有房地產開發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境，更要有良好的市場環(huán)境和規(guī)范的市場秩序。房地產開發(fā)經(jīng)營市場秩序方面主要存在以下幾個問題：(一)土地供用制度不完善。土地供用存在大量的協(xié)議出讓、意向出讓、暗箱隱形出讓，公開招標或拍賣出讓土地的極少。(二)城市規(guī)劃執(zhí)行管理不到位。規(guī)劃變動、調整頻凡，隨意性極強。房地產開發(fā)經(jīng)營的政策、法規(guī)執(zhí)行不嚴，管理乏力。資質審批不嚴，魚目混珠，違法、違規(guī)經(jīng)營者得不到查處。有資質和無資質者同軌經(jīng)營，行政的和市場的同跑道競賽，明的和暗的互爭市場，在一定程度上制約了房地產業(yè)健康、快速的發(fā)展，造成管理不規(guī)范、競爭無序、發(fā)展不平衡、市場比較混亂。分析其原因主要是經(jīng)濟落后、不發(fā)達所至，認為要想發(fā)展地方經(jīng)濟，要想招商引資，要想擴大影響，就必須在法規(guī)、政策的執(zhí)行上和管理力度上予以放寬。靜安區(qū)網(wǎng)絡房地產咨詢咨詢問價房地產開發(fā)企業(yè)力較弱，規(guī)模普遍偏小。

房地產開發(fā)和房地產開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的，兩者對主體的資質要求是不同的，前者不一定要求具有房地產開發(fā)經(jīng)營資格，如果有國有土使用權的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產開發(fā)經(jīng)營資格。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資、合作開發(fā)房地產合同糾紛歸屬于房地產開發(fā)經(jīng)營合同糾紛中，所以合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當事人具有房地產開發(fā)資格，但實踐中經(jīng)營有把具有房屋預租性質的自建房(非商品房)合建合同糾紛當作房地產開發(fā)經(jīng)營合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當事人具有房地產開發(fā)經(jīng)營資格，就是因為沒有把房地產開發(fā)與房地產開發(fā)經(jīng)營區(qū)別開來。由于合資、合作房地產開發(fā)經(jīng)營合同是屬于房地產經(jīng)營性質的合同關系，必然涉及到轉讓房地產開發(fā)項目或銷售、出租商品房的行為。

為了認識房地產經(jīng)營管理風險的本質和規(guī)律，提高對房地產經(jīng)營管理風險分析的認識水平，加強對房地產風險的管理，根據(jù)一定的標準可以把房地產經(jīng)營管理風險劃分為不同的類型。自然風險房地產經(jīng)營管理的自然風險，是由房地產經(jīng)營管理過程中自然災害，諸如地震、洪水、風暴、火災等造成的房地產破壞和損害而形成的風險。社會風險房地產經(jīng)營管理的社會風險，大體上來自兩個方面。一是由于***方面的原因引起的，例如國家***狀況和***形勢的變化，國家的宏觀經(jīng)濟政策和房地產方面政策的變革，以及國家和房地產方面法律法規(guī)等變動形成的房地產經(jīng)營管理風險；二是由于集體和個人的不恰當或錯誤的行為引起的，例如***、***、**等形成的風險等。其中對房地產經(jīng)營管理影響比較大的是國家***變動和政策法律法規(guī)的變動。房地產投資時間的長期性，決定了房地產經(jīng)營對市場供求變動的不靈活性。

資金是房地產經(jīng)營管理的***推動力和持續(xù)動力，關系到經(jīng)營管理的全過程。因此房地產經(jīng)營管理可行性研究報告，必須根據(jù)經(jīng)營管理項目所需資金總額，確定資金籌集方式；計算籌資成本；科學地安排資金運用方式。房地產投資建設是一項巨大的工程，投資建設具有階段性，決定了資金投入的時間性和順序性。因此，一方面必須為了節(jié)約資金的投入，降低投資成本，安排好資金投入的順序和時間；另一方面又必須保證資金的充分供應，防止資金供應斷檔，造成施工延誤和浪費，來提高經(jīng)濟效益。房地產市場是全部可行性報告的關鍵問題。市場分析主要包括：⑴對銷售市場狀況的預測；⑵對房地產市場的容量、飽和率或飽和度的分析；⑶對市場占有率的預期；⑷對市場銷售價格預測、銷售對象的分析、銷售計劃的制訂、以及未來市場變化對營銷過程的影響等。房地產經(jīng)營管理風險，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用。金山區(qū)網(wǎng)絡房地產咨詢活動

房地產開發(fā)企業(yè)自身資金有限，而且需要不斷地滾動投入，獲取比較大的利潤。靜安區(qū)網(wǎng)絡房地產咨詢咨詢問價

可行性研究是現(xiàn)代經(jīng)營管理活動重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營管理重要方法。房地產經(jīng)營管理可行性研究，是在房地產經(jīng)營管理決策前，對經(jīng)營管理項目進行綜合的技術和經(jīng)濟分析的一種科學方法。通過可行性研究，可以對經(jīng)營管理項目的市場運行和經(jīng)濟、技術等多方面狀況，進行深入細致的調查、分析和研究；可以對提出的各種經(jīng)營管理方案，進行技術和經(jīng)濟多方面比較分析和論證；還可以對經(jīng)營管理項目的經(jīng)濟效益進行科學的預測和評價，為經(jīng)營管理決策部門**終決策，提供科學依據(jù)。保險雖然也要支付費用即保險金，但是與風險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。在發(fā)達的市場經(jīng)濟條件下，運用保險的方式轉移或減少風險，是風險管理普遍采用的一種方法，因而也是現(xiàn)代回避風險或減少風險的主要方法。靜安區(qū)網(wǎng)絡房地產咨詢咨詢問價

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